2022年の不動産市場は、景気が停滞するなかでもほぼ順調に推移してきました。
用地や建築費の上昇だけでなく、立地の改善効果などの影響もあり、マンション価格は高騰が続いてはいるものの売れ行きは堅調さを維持しています。
地価調査では、全国の全用途平均は3年ぶりに上昇に転じています。用途別でも商業地は3年ぶり、住宅地はなんと31年ぶりに上昇に転じました。
このように不動産市場が堅調である大きな要因としては金融緩和の継続が挙げられます。
また緩和といえば、いわゆる水際対策の緩和でのインバウンド需要の回復にも大きな期待が寄せられていますので、今回はインバウンドと不動産投資について注目してみます。
水際対策の緩和とは
2022年10月11日から、新型コロナウイルスの感染拡大防止のために設けられていた、いわゆる水際対策ですが、日本への入国制限が大幅に緩和され個人旅行の受け入れを開始しました。
具体的には、1日あたり5万人としていた入国者数上限を撤廃し、個人旅行の受け入れも可能になり、短期滞在ビザも免除となりました。
この水際対策の緩和と、円安傾向が続いていることから、最近では外国人旅行者が観光や買い物を楽しむ様子が目立つようになってきており、インバウンド需要の回復に大きな期待が寄せられています。
日本の不動産はどのように見られているのか
コロナ禍においても日本の不動産投資市場に対する海外投資家の関心は依然として高いとされています。
というのも、世界最大手の事業用不動産サービス会社であるCBREのレポートによると、海外投資家が選んだアジア太平洋地域の魅力的な都市として、東京が3年連続で1位を獲得しています。
また、日本の不動産投資額の海外投資家が占める割合が、平均で24％前後で推移していたものが、コロナ禍である2020年、2021年において約30％前後と上昇していることからもわかります。
日本が魅力的な投資対象となる理由としては、資金調達コストの低さや国内投資家の売買意欲が高いことが挙げられますし、海外投資家が日本の不動産を取得する際には、基本的に円安はプラスに働くことも後押ししています。
また海外で地政学的リスクが高まる中、相対的に日本に対する安心感が高まっているとも考えられています。
ただし価格の高騰には注意が向けられている
海外の主要都市の物件価格と比べても比較的割安感のある東京の物件に対して、投資意欲は高いものの懸念されるリスク要因としては、「取得競争の激化で価格が想定以上に高くなること」と「価格の高騰で物件取得が困難になること」を、より深刻なリスクとして捉えているようです。
物件価格の上昇が続いて注目を集めると、投資家の関心が高まることで価格は更に上昇する可能性があります。それによって投資妙味が薄れたり、思うように物件を取得することが難しくなるため、現在の最大のリスク要因は価格の高騰だと懸念されています。
それでも住宅分野が魅力的な理由
マンションに対する投資意欲は今後一層強くなっていくと予想されています。
というのも、新型コロナウイルス感染症の影響などによって、多少弱含んでいた賃貸需要も回復傾向にありますし、今回の水際対策緩和措置をきっかけに、インバウンドの回復が本格的に始まり、賃貸需要も増加するとみられています。
つまり、インバウンド需要の回復によって商業地を中心に経済が活性化され人が集まり始めます。
すると地方や海外からの長期滞在者も増えてきて賃貸需要が増加し、安定したキャッシュフローが期待できると考えられています。
特に海外投資家から注目されているエリアは、浅草や銀座などの需要の高い商業地や、大型開発によって地価の上昇が見込まれる東京駅周辺、虎ノ門周辺、新宿エリア、品川エリアなどです。
インバウンド需要の回復に弾みがつき、賃料上昇も期待できることが高い意欲につながっていると考えられています。
金利が低いことも投資を後押し
不動産投資では、年間の賃料収入を物件価格で割った投資利回りというものがありますが、その投資利回りは物件価格の上昇によって年々下落傾向にあります。しかし、現在の日本では借入金利が低いため、調達コストが抑えられます。
ネット利回り（実質利回り）と借入金利の差であるイールドギャップも一定水準を確保できると考えられているため、今後もマンション投資は魅力的だとみられています。
イールドギャップについては、以下の記事でも詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてください。
不動産投資における「イールドギャップ」という指標
まとめ
確かに水際対策の緩和後は、昨年と比べて外国人旅行者の姿を街中や観光地で見かけるようになってきました。
そして円相場の歴史的な円安傾向の動きもあり、インバウンド需要回復への期待感が非常に大きくなってきています。
もともと高い投資意欲の日本の投資家ですが、価格上昇と旺盛なインバウンド投資によって、取得意欲だけではなく、売却意欲も高まってきています。
購入には低金利というメリットを活かし、売却には価格が上昇しているタイミングを活かせる今は、海外物件との比較で更に魅力的な不動産市場となっています。
流動性も高まっているこの機会をチャンスと捉えて購入希望のオーナー様も、出口戦略としてお考えの売却希望のオーナー様に対しても様々なサポートをさせていただいています。
投資用マンションの購入や買い増し、買い替え、売却など、ぜひご相談ください。
