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不動産投資
2016/04/20

借金は悪という幻想 資産運用にレバレッジを活用する考え方

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日本では「ローン」や「借金」を良くないものと語られることが多いと思います。
借金と聞いてマイナスなイメージを持たれる方や多額のローンを組むことに抵抗がある方が大半だといわれていますが、悪いイメージとして定着してしまっている「お金を借りる」ということにも、良い借金と悪い借金があるといわれていることはご存知でしょうか?

今回は「ローン」や「借金」に関してご説明し、投資に対して使われている「レバレッジ」という考え方についてお伝えしていきます。


借金をする目的は?

個人が金融機関からお金を借りるには、住宅ローン、自動車ローン、教育ローン、ブライダルローンなどの目的別ローンと多目的のカードローンやキャッシングなどがあり、これはいわゆる消費のための借金といえます。

この消費のための借金が全て悪い借金というわけではないですが、進められるままに無計画に借りたり、返す当てがなかったり、目先の欲求を満たすためだけに借りた借金が「悪い借金」と考えられています。

企業などの法人でも借金はしていますが、借金に持っている悪いイメージは個人に対するものがほとんどだと思います。
法人の借金が個人と大きく異るところは設備投資や開発費などの将来の利益を生み出すための投資や、企業そのものや既に利用されているサービスの買収など、時間を買う投資が主だった使途です。

借金という行為そのものではなく、その目的がイメージを悪くしていると考えられます。


借金とは時間を買うこと?

借金とは信用を前提に、将来手にするお金を今手にすることができ、それは時間を買うということでもあります。

個人でいうと住宅ローンなどはイメージし易い例で、自宅を購入するための数千万円を貯まるまで待っていたら高齢になってしまい、ほとんどご自身が住むこともないかもしれません。そこで若いうちにお金を借りて月々返済できる範囲内で自宅を所有することができます。
将来購入できる家を今購入する。すなわち貯蓄する時間を買ったといえます。

借金の目的が消費でも、欲求を満たすためだけではなく計画的に時間を買うということを有効に利用できれば、それは良い借金だと考えられます。

お金を借りるという行為のすべては借金ですが、目的や使途が違えばイメージも違いその全てが良くないことではないと理解していただけたかと思います。


時間を買って消費しますか?投資しますか?

引き続き住宅ローンの例で話しを進めますと、ローンを利用して購入した自宅にそのまま住み続けていれば、それは消費です。
購入した物件に住まずに賃貸に出したり売却すると、それは投資になります。

借りたお金を運用し利益を得ることは企業などでは頻繁に行われていますが、個人の場合の借りたお金の運用は、前述したとおり物件を購入し不動産投資を行うなどが考えられます。
これは賃貸経営であり、規模の差こそありますが一事業です。

借金とは消費のためだけではなく、上手に活用できれば利益を生み出すための手段となります。
というところで、その借金という手段を活かしたレバレッジについてお伝えしていきます。


そもそもレバレッジって何?

レバレッジとは「てこの原理」のことで、小さい力で大きなモノを動かせるように、少ない自己資本で大きな資本を運用することです。

レバレッジを利用する投資で代表的なものがFXです。
FXはハイリスク・ハイリターンの代表的な投資先でもあり、主婦が数億円儲けたとか、一日で数百万円損したとか浮き沈みの激しい話がよく話題になります。

不動産投資においても借入金を利用して自己資金以上の運用を行うのが一般的です。
それぞれのリスクについて今回は言及しませんが、法人でも個人でも不動産投資を行う際にはこのレバレッジを利用し投資効果を上げて、自己資金だけで得られる以上の収益を生み出しています。


レバレッジ効果の具体例

自己資金1,000万円を不動産投資した場合の例を、空室や諸経費などを考えずに簡単にご説明します。

  • A.物件価格1,000万円で利回り5%のマンションを現金で購入した場合

  • B.物件価格2,000万円で利回り5%のマンションを現金1,000万円+借入金1,000万円(借入金利2%)で購入した場合

Aの場合、年間収益は1,000万円×5%=50万円となり、当然ながら自己資金に対する利回りは5%です。

Bの場合、年間収益は2,000万円×5%=100万円となり、ここから借入金利の支払い分である1,000万円×2%=20万円を差し引きます。
年間収益100万円-借入金利20万円=自己資金に対する年間収益80万円
自己資金に対する利回りは80万円÷1,000万円=8%です。

投資した自己資金は同じ1,000万円ですが、レバレッジを活用することにより得られる収益には差が出てきます。
すなわち投資資金をより有効に活用できて投資効率がいいといえます。

しかし、レバレッジをかけているということは借金をしているので、借入金利が上昇して返済額が増えた場合には投資利回りは低下します。

これが不動産投資に対するレバレッジの効果です。
有効に利用するなら物件の利回りだけでなく、借入金額や金利動向にも注意が必要です。


まとめ

個人に対して悪いイメージの借金ですが、欲求を満たすための消費だけではなく、目的や使途によっては企業が成長するために行う借金と何ら変わりなく、将来のために時間を買って投資になることもあります。

その借金が、マンション経営などの不動産投資をするときにはレバレッジとして有効な手段となり、収益を増やし資産運用の効率を上げてくれるのです。

しかし、投資にリスクはつきものですのでよく理解し、ローンの割合や金利などの資金調達面と運用後の返済に関わってくるキャッシュフローについて注意が必要です。

レバレッジをうまく活用することによって運用効率を上げていくことが、資産を増やしていくことに大きく影響してしてきます。

以上、ローンや借金は消費に対してだけ利用するものではなく、投資に対して有効な武器になることがご理解いただけたでしょうか?

今後の資産運用のご参考にしていただけたら幸いです。


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