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2015/09/24

水害リスクを抑えるマンション選びのコツ

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台風21号が発生し、今週末には日本列島へ接近して南海上を通過する見通しです。

連休前にも南米チリ中部沖を震源地としたM8.3の地震が発生し、その影響によって日本時間の18日午前3時に太平洋沿岸に津波注意報が発表されました。

台風18号の影響による豪雨で鬼怒川の堤防が決壊したりと水害に関わってくるニュースが多く、今年は例年にも増してゲリラ豪雨が増えていて、今後も台風や秋雨前線の影響による大雨にも注意が必要です。

賃貸にも言えることですが不動産投資をするにあたって水害リスクを抑えるためにはどのように物件選びをしていけばよいかをお伝えします。

どのような場所が水害に合いやすいのか

鬼怒川水害の件でも明らかですが、河川や沿岸部など水辺に近くて土地の低いところ。
また、内陸でも窪地や谷にあたる地域は水が流れてきますので、水害に合いやすいといえます。

それ以外にもひとつの例ですが、東日本大震災の影響で液状化し建物の沈下や倒壊は免れても噴き出した水による二次災害もあります。

液状化が起こりやすい地盤は海岸や川などに近いところ、また埋立地などの比較的地盤がゆるく、地下水位が高くて砂地盤の地域に発生しやすいといわれています。

具体的にどうやって知ればいいの?

まずは地図を見ることです。ネット上の地図を利用すればほぼ正確な距離や、「マピオン」であれば地点の標高も海抜○mと表示してくれる機能もあったりしますので、周辺の状況も調べながら所有しているマンションまたは、購入を検討しているマンションが周囲と比べてどの程度の高低差があるのか分かります。

それと必ず確認していただきたいのが、各自治体が公表しているハザードマップです。

ハザードマップとは、自然災害による被害を予測し、その被害範囲を地図化したものである。予測される災害の発生地点、被害の拡大範囲および被害程度、さらには避難経路、避難場所などの情報が既存の地図上に図示されている。(wikipediaより引用)

全国のハザードマップを検索できて、被災想定区域など各種ハザードマップが重ねて閲覧することができる、国土交通省「ハザードマップポータルサイト」でチェックするといいでしょう。

「ハザードマップポータルサイトのパンフレット」

むかしむかしこの場所は…… 

マンションの建っている土地が埋立地や田んぼなどの液状化が起こりやすい地盤だったのかどうかを調べるために面白いサイトがあるのでご紹介します。

埼玉大学教育学部(人文地理学研究室)谷 謙二氏が作成された「今昔マップ on the web」は明治期以降の地図と現在の地図を画面の左右で見ることができて、マウスポインタと十字カーソルで同地点の比較もできるためにわかりやすく、時系列でどのように変化していくかも簡単に確認することができます。

すべての埋立地が液状化するわけではありませんし、マンションの基礎工事もしっかりされていればリスクは低いですが、上記のハザードマップの被害マップと併用して参考にしてみてはいかがでしょうか

足も使ってリスクを減らす

地図やいろいろなサイトを活用して調べたあとは、実際に現地や周辺を見てみることです。
賃貸物件を下見するときも周辺環境をチェックするように、投資用マンションを購入するときも同様に歩いてまわってみると目線が違うことでより多くの情報が得られることもあります。

それでも心配なら火災保険をチェック

火災保険では、台風、暴風雨、豪雨などの影響による洪水、または豪雨などによってマンホールから溢れだした水による都市型の水害、高潮、土砂崩れなどの被害が保証の対象になっています。

しかし、火災保険のタイプによっては水害(水災)が保証されるものとされないものがあるので確認が必要です。

高台の土地やマンションの高層階では必要ないと考える方も多いので、必要ないと考える方は水害(水災)の保証を外して保険料を節約することができます。

まとめ

いつ起こるかわからない自然災害は脅威ですが、他の災害に比べて水害に対しては天気予報の精度も高く、標高や地盤などは事前に調べることが出来ますのである程度のリスク対策はとれます。

マンションを購入の際には、万が一の時のことも考えて高台などの立地や高層階の物件を検討してみるのもリスクを抑える選択になります。
また、水害(水災)に対する保証も要不要で検討してみるとよいでしょう。


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