HOME > ブログ > リゾート物件投資ってどうなの?海外不動産投資のリスクとは
不動産投資
2015/10/14

リゾート物件投資ってどうなの?海外不動産投資のリスクとは

管理者用
ブログ


不動産投資の中には海外の物件に投資する方法もあり、またその中でも自身が利用したり旅行者の利用を主な目的としたリゾート地に特化した物件を購入する投資家も多いです。
旅行先にはブームもあり新興国などは成長率が顕著なため、ハイリターンを狙おうと投資をする方も多いようですが国内の不動産投資にはないリスクの種類とその高さも忘れてはいけません。

海外不動産が注目されている理由

機関投資家や金融機関などのプロの不動産投資家が海外不動産で運用している理由は、少子高齢化に向かって経済成長が縮小していくと考えられている日本と比較して、海外には人口増加にともなって経済成長が著しく、投資機会が数多く見込めてキャピタルゲインを狙えると考えているためだといわれています。

主な投資先としてはアジア圏の新興国で、タイ、マレーシア、シンガポール、インドネシア、フィリピンなどの国に資金が流れているようで、今後の人口増加と都市部への一極集中でマンションはもちろんのこと、オフィスや商業施設などの需要が旺盛になっていくことを見込んで投資が活発になっています。

海外不動産投資に対する特有のリスク

国内の不動産に投資するにもリスクはつきものですが、海外の不動産となると特有のリスクがさらに加わります。

政情・治安

新興国は先進国より政情が不安定だといわれています。
政情の変化による経済への影響が大きく、暴動や事件などが起きれば治安なども不安視され経済が落ち込むこともあります。経済が落ち込めば不動産価格も当然下落しますので思っていた利益をあげられないことも考えられます。

法制・税制

国が違うのでもちろん不動産やお金に対する法制度や税制度は違います。
国によっては急に制度が変更されることもあります。また、資金の持ち出しが外貨規制によって制限される国もありますのでせっかくの資産が塩漬けになることも考えられます。

為替リスク

長期的にみれば経済成長が見込める新興国の通貨は強まって上昇する可能性が高いので楽観的な向きが多数ですが、円高になった場合は現在の価格で得られている家賃収入の金額が減ることになります。同じく売却時には為替差損が発生する可能性があります。
また、外貨から円に両替するときには手数料がかかってくるのが一般的です。

慣習・仲介

手続きの際にはその国の取引慣習に則して契約するということにも注意が必要です。
手続きに関してはコンサルタントやエージェントなどに支援してもらうことが大多数だと思いますが、細かいところまでわかりやすく日本語での説明をしっかりとしてくれるか、またその手数料や物件の価格なども相場以上に高くないかなど、業者の信頼性も気をつけなければなりません。

信頼のできる現地の知人やパートナーがいればいいのですが、いない場合は費用を払って弁護士などのサポートをお願いする方法もあります。

習慣・言語

語学力があればいいのですが、言葉の壁は物件探しから手続きの際、契約後の所有期間もそうですし、売却するとなったらその際にも手間となります。
また、海外の賃貸物件だと入居者は現地の人がほとんどですので生活習慣が日本とは違い、何かあったときの対応が難しくトラブルが頻発しているという話もあります。

管理・運営

保守点検の状況やその質などが確認しにくく不明点の確認が迅速に行えません。また、管理会社や運営会社などが破綻した場合の対応にも気をつけておかなければなりません。


上記に加えて主にリゾート物件のリスクとして注意しなければならないのが、長期にわたっての需要が見込めなく、旅行者向けにさまざまな設備が整えられているため設備維持管理費が高額ということと、海や山などの地勢に対するリスクもあり、海岸沿いや火山の近くなどは特に注意しなければなりません。

海外不動産に投資するにはカントリーリスクや為替リスクなど特有のリスクが加わりハードルが高まりますので、比較的簡単な投資とはいえません。

まとめ

個人的な意見ですが、いかにリスクを抑えつつリターンを最大化できるかを考えたら海外不動産はリスクが高過ぎると感じてしまいます。
特に国内の不動産投資の経験もなく、土地勘のない海外の不動産に投資をするのは成功率が低いと考えます。

あくまでも不動産投資という考え方のなかでの話ですが、

マンション経営は「投資」
マイホームは「消費」
リゾート物件は「浪費」

といわれている不動産において、リゾート物件は体力(資金)がない個人の場合は難しいと考えられているようです。

先日の記事(都心のマンションは「買い」か? 爆買いにみる不動産投資)でも書いたように海外投資家や富裕層が注目し購入している経緯からも、高いリスクをとってまでも海外不動産に投資する理由や意味を考えてみることが必要だと思います。

上述した機関投資家なども核となる事業などがあり、それを柱として海外不動産や他の投資先に分散投資をしています。
サラリーマンや個人投資家の方もいきなり海外不動産へ投資をするのではなく、安定したインカムゲインを得られるようになってからでも遅くはないと思いますのでまずは東京都心のマンションからはじめてみてはいかがでしょうか?



関連記事