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不動産投資
2015/09/11

投資としての不動産とは? 不動産投資の基礎知識

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資産運用に興味がある方たちのあいだで不動産投資が注目され、書店の資産運用や投資関連の書棚には、不動産投資やマンション経営といったことが書かれている書籍が目立ちます。

不動産と聞くと、引っ越しなどでアパートなどの一室を借りる賃貸や、自宅としてマンションを購入したり、土地を買って家を建てることをイメージされる方が大半ですが、最近では投資としての不動産の所有が注目されています。

そこで、投資としての不動産の特徴をまとめました。
まずははじめの一歩として参考にしていただけたら幸いです。

不動産投資とは?

不動産投資とはマンション経営やワンルーム投資などともいわれており、利益を得る目的で不動産事業に資産を投下することで、簡単にいえば大家さんです。
大家さんと聞いてイメージする、マンションやアパートを一棟まるごと所有するものから、一室のみに投資する区分所有があります。

また、部屋のタイプも単身者用のワンルームからファミリータイプまであり、都心部か地方かという選択や、さらにいうと木造や鉄筋コンクリート造などの構造や設備など、不動産といってもその投資物件はさまざまで選択肢も広いです。

最近の人気は一棟よりも所有しやすい区分で、収益性の高い東京都心部の中古ワンルームマンションに注目が集まっています。

不動産投資で期待できる利益は?

不動産投資に期待する利益は、定期的な家賃収入のインカムゲインと、不動産を購入価格より高く売って得られるキャピタルゲインの2種類です。

投資で利益を得る(リターン)には不確実性(リスク)が伴います。
さまざまな投資商品がある中で、預金、株、不動産を比較しました。

預金は、預け先の金融機関が破綻する可能性は低いですが、設定されている金利も低く、安全性が高い分見返りも小さいので、ローリスク・ローリターンといわれています。

株式投資は、企業の業績によって価値が下落したり、経営破綻で価値がゼロになる可能性がありますが、業績や企業価値が上昇すれば、価値が数倍にもなる可能性があるため、ハイリスク・ハイリターンといわれています。

不動産投資は、空室によって家賃収入が見込めなかったり、地価や不動産価格の下落で価値が下がる可能性がありますが、土地がある限り価値がゼロになる可能性は低いため、ミドルリスク・ミドルリターンといわれています。

また、不動産投資は定期的な家賃収入が見込めるため、ロングリターンともいわれています。

不動産投資で注目される4つの魅力

投資するメリットが大きいからこそ注目されていると考えられますが、ではその魅力あるメリットとはどのようなものでしょうか?

特に注目されている4つをまとめました。

1.長期にわたっての定期的な安定収入
不動産投資は長期で安定した家賃収入が見込めます。これは他の投資商品には数少ない最大の魅力で、将来のための貯蓄資金や年金不安を補ってくれるメリットとなります。

2.資金調達が容易で、少額自己資金で投資できる
不動産を購入する場合、その不動産に担保力があるため、金融機関でローンを組んで資金調達が可能です。

また、収益力のある不動産であれば家賃収入を月々の返済に充てることで、所得が低くてもマンションという資産を持てることも魅力の1つです。

3.生命保険の代替商品
ローンを組むことによって「団体信用生命保険」に加入することになりますが、これは契約者が死亡や高度障害になった場合に、ローンの残債を保険金で完済してくれるもので、遺されたご家族にはローンのなくなったマンションと、定期的な家賃収入を遺族年金として受け取れます。

また、マンションを売却すればまとまったお金を生命保険の代わりとして利用できます。
これは不動産投資だからこそのメリットです。

4.税制上のメリット
不動産に投資すると、その不動産経営にかかった経費を計上することが可能です。
必要経費が家賃収入を上回った場合、確定申告で給与所得と損益通算することにより所得税の還付と住民税の減額をうけることができます。

また、相続するときには現金や株式は時価で評価されますが、不動産の場合は固定資産税評価額で評価し、賃貸の場合はさらに減額されます。
現金での相続と比べると約40%程度まで引き下げられますので、資産として所有する魅力も大きいです。

不動産投資で抑えておきたい3つのリスク

投資にはさまざまなリスクがつきものです。不動産投資も例外ではありませんので、リスクを理解しておくことが大切です。

1.キャッシュフローに対するリスク
収入を得るためには賃料が入ってこなければいけません。したがって賃料の滞納や空室になると、想定していた家賃収入が得られません。
不動産を維持していくためには管理・修繕費は欠かせません。この費用が上昇することもありますので注意が必要です。

2.社会・経済的要因に対するリスク
社会的要因として、法改正や税制改革が行われて不利になる可能性もあります。
経済的要因としては、金利上昇によって返済額が増加するリスクがあります。また、デフレになった場合には不動産の価値も下がる可能性があります。

3・外的要因に対するリスク
天災地変・災害などの外的要因によるリスクがあります。
地震や火災、津波などによって建物が損傷し、修復費の出費や建物の資産価値を下げる要因になり得ます。

まとめ

注目されている不動産投資の特徴は、ミドルリスク・ミドルリターン+ロングリターンの投資であり、他の金融商品にはないメリットも享受できてとても魅力的ですが、リスクがあることも忘れてはいけません。

リスクとリターンをしっかり理解して、リスク対策やリスクをコントロールしながら不動産経営での収益を上げていくことが大事です。

不動産の特性をうまく利用して資産運用できれば、注目される投資商品だと納得できます。

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