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失敗しない「利回り」の見方

利回りについて改めてまとめてみました。

主な利回りの種類

現況表面利回り
(グロス利回り)
計算式:[現状稼働年間賃料合計]÷[売買価格]
支出を考えていないので正確な数字ではないですが、物件のポテンシャルを見るのにはよいかもしれません。
NOI利回り
(ネット利回り)
計算式:[現状稼働年間利益(収入-支出)]÷[売買価格]
現在の年間利益(NOI)をもとに算出しているので、複数の物件を比べて検討する場合に、一番簡単で分かりやすい指標だと思います。

実態を表すのは実質利回り

不動産投資は、利回りの高さだけに注目すると危険もあります。実際のランニングコスト(物件を維持していくために必要な支出)が、物件によって違うからです。
 

中古車を購入した経験がある方であればお分かりだと思いますが、同じ車種・年式でも、エンジンの調子や修復歴、走行距離などで価格がだいぶ違います。車検切れの車を購入すればすぐに車検費用がかかり、場合によってはパーツ交換が必要なこともあります。
それと同じことが不動産でもいえます。肝心なのは、表面利回りはあくまで表面上の利回りであるということです。

 

実質利回りを計算すると、新築で利回りがさほど高くないものと同じぐらいの利回りになることもあります。必ず事前に計算するようにしましょう。

  実態を表すのは実質利回り
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